Услуги ПК — Юридические и консалтинговые услуги

Юрист по недвижимости, сопровождение сделок с квартирами, купли продажи квартир

Юристы по недвижимости нашей компании оказывают комплексное сопровождение сделок с квартирами. Наши специалисты возьмут на себя обременительную процедуру подготовки документов к сделке и, самое главное, проведут проверку юридической чистоты квартиры. Мы дадим исчерпывающую консультацию по правовым вопросам, касающимся сопровождению купли продажи квартиры, аренды недвижимости, ипотеки и т.д.

Услуги наших юристов:

1. Сопровождение сделки купли-продажи: проверка объекта, составление договора купли-продажи, проверка банковских договоров, подача документов на гос. регистрацию.
2. Подготовка и проведение ипотечных сделок.
3. Юридическая проверка квартир, изучение полной истории квартиры и обстоятельств перехода прав собственности на объект.
4. Составление договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, и т.д.
5. Помощь при приватизации квартиры.
6. Помощь при вступлении в наследство.
7. Вступление в права собственности по суду (для новостроек или при приватизации).
8. Представительство в суде.
9. Участие в переговорах на стороне Заказчика.

Сопровождение сделок с квартирами может заключаться в экспертизе и составлении договора купли/продажи, аренды, ипотеки, участии опытного юриста по недвижимости в переговорах, проведении анализа предоставленных документов и регистрации нужной сделки в гос. органах.

Юридическая проверка чистоты квартиры

Юридическая проверка чистоты квартиры проводится юристами нашего ПО при покупке любого объекта жилой недвижимости на вторичном или первичном рынке. Все нюансы юридической проверки квартиры в рамках одной статьи отразить невозможно, мы остановимся лишь на основных моментах подобной проверки.

Этапы проверки чистоты квартиры:

1. Визуальное изучение правоустанавливающих документов на квартиру:
   • Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса.
   • Фамилия, имя, отчество собственника в правоустанавливающем документе) должны точно совпадать с паспортными данными (если паспорт не менялся).
   • Должна быть круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации (круглая печать ставилась на штампе до марта 2005 года, теперь только штамп и подпись регистратора).
   • На договорах, удостоверенных нотариусом должна стоять круглая печать нотариуса, удостоверившего договор, реестровый номер, дата нотариального удостоверения документа.
   • Если договор отчуждения составлен в простой письменной форме, то необходимо проверить, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах.
   • и т.д.
   Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на квартиру необходимо проверять более тщательно ввиду большего потенциального риска для стабильности сделки. К таким правоустанавливающим документам относятся: решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Изучение архивной выписки из домовой книги.
   

   Архивная выписка из домовой книги содержит перечень лиц, зарегистрированных в Объекте на момент проверки, а также лиц, выбывших из жилого помещения к моменту оформления архивной выписки из домовой книг, и адреса их убытия.

   При изучении этой выписки следует обращать внимание на даты регистрации/снятия с учета бывших собственников, детей, членов семьи собственников и сравнивать эти данные с данными о переходе прав собственности, которые мы получаем из выписки из ЕГРП.

3. Изучение выписки из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество).
   

   В выписки из ЕГРП содержится полная информация об истории возникновения и перехода прав собственности на квартиру, правоустанавливающих документах, бывших и актуальных собственниках квартиры, актуальных или неактуальных запретах, арестах, обременениях, а также информационные предупреждения.

   Проводится проверка на предмет того, находится ли квартира в споре, имеются ли правопритязания на квартиру (возможна информация о поданном кем-то судебном иске, жалобе, заявлении в ОВД или т.п.).

   Данные о собственниках и переходе прав собственности очень тщательно сверяются с данными из Архивной выписки из домовой книги.

4. Изучение справок из ПНД (Психоневрологический диспансер) и НД (Наркологический диспансер)
   

   Проверке в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД) подлежат все собственники проверяемой квартиры.

   Необходимость проверки квартиры в части наличия в числе ее собственников граждан, состоящих на учете в ПНД / НД, обусловлена желанием обеспечить чистоту предстоящей сделки продажи квартиры и безопасность ее приобретения для Покупателя. Это связано с тем, что факт постановки гражданина на учет в ПНД / НД несет обоснованный риск возможного оспаривания сделки отчуждения в соответствии со ст. 177 ГК РФ.

   В соответствии со ст. 29 ГК РФ Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином органами опеки и попечительства устанавливается опека. От его имени сделки (в том числе и по отчуждению/приобретению объектов недвижимости) совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства.

   В связи с получившими распространение исками бывших собственников жилых помещений, состоявших на момент сделки на учете в ПНД/НД, о признании сделок недействительными, настоятельно рекомендуется воздерживаться от сопровождения сделок с участием данной категории граждан.

5. Завершающий этап проверки юридической проверки чистоты квартиры, разговор с соседями и участковым.

Загородная недвижимость

Юридический отдел ПО "Центр социальных программ" совершает любые сделки на рынке загородной недвижимости: продажа и покупка коттеджей, домов, земли, аренда домов и коттеджей; предоставляет юридическое сопровождение и профессиональные услуги оценщиков загородной недвижимости.

Наличие профессиональной юридической службы в штате компании гарантирует легальность всех операций. Вы можете быть уверены в соответствии всех сделок текущему законодательству: юристы тщательно отслеживают любые изменения в актах и постановлениях, в частности и по земельному законодательству.

Юристы ПО подготавливают и осуществляют сделки с загородной недвижимостью, как и любые другие операции-в комплексе. Это означает, что выделенный вам персональный эксперт проведет сделку от начала до конца, улаживая все необходимые формальности и решая возникшие вопросы. Вам не придется тратить время на самостоятельное оформление бумаг и другие бюрократические моменты, потому что всё это возьмет на себя прикрепленный к вам специалист.

Проверка наследства, квартир полученных по наследству

Самым сложным этапом проверки квартиры является проверка наследства. Одним из наиболее серьезных рисков при проверки наследства являются риски обнаружения других наследников на квартиру, полученную собственником по наследству. В этой связи основная задача при подготовке к сделке — установить полный круг наследников умершего, что часто является весьма затруднительным.

Необходимо установить, имеются ли какие-либо правопритязания третьих лиц или интерес со стороны правоохранительных органов (милиции, прокуратуры, ОБЭП и т.п.) в отношении продаваемого Объекта. Как правило, при возникновении какого-либо разбирательства, связанного с наследственной квартирой, первоначально все обращения адресованы нотариусу. Поэтому необходимую нам информацию можно проверить путем получения сведений у нотариуса, выдававшего свидетельство о праве на наследство. Например, у нотариуса может оказаться информация об обращении к нему других наследников умершего после пропуска срока для принятия наследства, или о получении какого-либо запроса из ОВД по данной квартире, или иная интересная информация.

Также необходимо проверить наличие отказов других выявленных наследников от принятия наследства. Полученные сведения отражаются аналогично вышеизложенному.

К наследникам, не давшим отказ от наследства письменно, могут быть отнесены:

• наследники, которые приняли наследство фактически, но не получали свидетельство о праве на наследство,
• наследники, которые не приняли наследство ни фактически, ни юридически.

Фактическим принятием наследства считается совершение наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

• вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
• принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
• произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
• оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Наследники, не давшие в установленном законодательством порядке письменного отказа от принятия наследства. В данном случае необходимо, по возможности, установить круг лиц, имеющих право на наследство, определить были ли соблюдены их права и законные интересы при оформлении наследства. Если установлено, что имеются лица, имевшие право на наследство, но не получившие его в установленном законом порядке, следует проверить, был ли нотариально оформлен этими лицами отказ от права на наследство.

Также необходимо проверить то обстоятельство, имеются ли наследники с обязательной долей, были ли они включены в круг лиц, имеющих право на наследство, были ли учтены их права и интересы при оформлении наследства.

Если в ходе проверки установлено, что имеются наследники, не давшие письменного отказа от принятия наследства, в том числе лица из числа обязательных наследников, то встает вопрос о необходимости либо получения от него нотариального заявления об отказе от наследства и одобрении выдачи свидетельства о наследстве актуальному собственнику Объекта, либо заключения соглашения между наследником, оформившим свои права на наследство, и наследником, не обращавшимся к нотариусу, о продаже наследственного Объекта и разделе его стоимости.

Отчуждение Объекта после смерти одного из сособственников без открытия наследства было частым явлением до 1996 г., и такие совершенные до этого времени сделки несут в себе риск (с каждым годом уменьшаемый) оспаривания сделки наследниками умершего сособственника. Такое положение вещей стало возможным ввиду того, что ранее (с начала приватизации вплоть до 1996г.) в консультациях юристов, в средствах массовой информации разъяснялось, что при нахождении жилого помещения в общей совместной собственности после смерти кого-либо из сособственников наследование не происходит, и право собственности на квартиру автоматически перераспределяется между оставшимися в живых сособственниками. Судебная практика шла по тому же пути, не признавая права наследников, явившихся со стороны умершего сособственника и не участвовавших в приватизации жилого помещения.

Однако, позже данную ситуацию исправил Пленум Верховного Суда РФ, который своим постановлением № 10 от 25.10.1996г. внес дополнение в прежнее постановление Верховного Суда РФ о наследовании от 1991г., и признал, что наследство должно открываться всегда в случае наличия жилого помещения в собственности умершего лица независимо от вида собственности (общей совместной или долевой), в которую было приобретено это жилое помещение.

Таким образом, если Объект был предметом сделки отчуждения после смерти кого-либо из ее сособственников без оформления наследства, такая сделка попадает в разряд оспоримых, и вопрос о возможности дальнейшей работы по договору с клиентом, в очередной раз отчуждающим такую квартиру, должен решаться по согласованию с начальником отдела с учетом конкретных обстоятельств сделки (например, при наличии подтверждения, что переживший сособственник, ранее продавший квартиру без оформления наследственных прав, являлся единственным наследником умершего, препятствий к сделке нет).

*

Новости

---